Rustico storico in posizione eccezionale – circa 26.000 m² di terreno naturale con panorama sul Lago di Garda
Un rifugio originario sopra il Lago di Garda – con un edificio storico, ampio terreno e l’atmosfera speciale di una natura quasi incontaminata.
Un luogo straordinario per chi cerca qualcosa di unico
Nel cuore del paesaggio montano e naturale del Garda occidentale, sopra il paese di Prabione, si trova questa casa colonica storica in posizione isolata.
La proprietà si trova nella frazione Frate, a circa 20 minuti a piedi da Prabione, ed è circondata da un terreno di circa 26.000 m², prevalentemente naturale e incontaminato. La zona è caratterizzata da foreste, boschi e prati che conferiscono al luogo un aspetto autentico e selvaggio.
La posizione elevata offre viste impressionanti sul Lago di Garda, sul paese di Prabione, sulla catena montuosa del Monte Baldo e sulle montagne di Tremosine.…

Il terreno è raggiungibile tramite un sentiero forestale esistente, combinando una posizione estremamente tranquilla con una possibilità di accesso già esistente.
Qui non si tratta tanto del comfort di un immobile pronto per essere abitato, quanto del valore particolare di un edificio storico, della sua vasta superficie terriera e del suo inserimento paesaggistico.

**Sostanza costruttiva storica con carattere originale**
Lo Rustico originariamente fungeva da semplice casa colonica e struttura agricola. La sua disposizione tradizionale degli ambienti permette ancora oggi di percepire le condizioni di vita e lavoro degli agricoltori di montagna di un tempo.
Al piano inferiore si trovava una stanza semplice con porta propria, finestra e camino aperto. Accanto c’era il fienile al medesimo livello, destinato agli animali da soma, in particolare mucche e pecore.
Il piano superiore era utilizzato come deposito per il fieno. Nella parte superiore del tetto verso la collina si trovavano ulteriori spazi per lo stoccaggio attrezzi agricoli, strumenti e materiali da lavoro.
Questa struttura funzionale è tipica delle case rurali storiche delle zone montane del Garda. Vita, allevamento e conservazione dei prodotti erano sotto lo stesso tetto, formando la base dell’agricoltura tradizionale dell’epoca.
L’intera costruzione è registrata nel catasto italiano ed è classificata nella categoria C/2. La superficie utile indicata è di 57 m², mentre quella totale calcolata ammonta a circa 80 m².
Attualmente l’edificio non è abitabile e necessita di restauro completo o ristrutturazione edilizia.

**Una vista speciale – con potenziale per ripristinare le prospettive panoramiche**
Tra le caratteristiche più rilevanti di questa proprietà vi è la sua posizione panoramica sopra Prabione.
Dai punti del terreno adeguatamente orientati si gode di una vista imponente sul Lago di Garda fino alla sponda opposta orientale con il massiccio montuoso del Monte Baldo. Anche il paesaggio montano distintivo di Tremosine fa parte di questo panorama eccezionale.
A causa della lunga inattività del terreno naturale si è sviluppata una vegetazione spontanea molto rigogliosa: arbusti più alti e cespugli densi oggi coprono alcune delle visuali originarie.
Attualmente la vista libera sul Garda è principalmente possibile dalla parte inferiore del terreno; nelle zone più alte e intorno alla casa la visuale è parzialmente limitata dalla vegetazione cresciuta nel tempo.
Per quanto riguarda la vegetazione che ostacola la visuale, si tratta principalmente di arbusti ed erbe alte anziché grandi alberi maturi.
Attraverso un intervento mirato e professionale per ridurre questa vegetazione sarebbe possibile migliorare significativamente le visuali esistenti e recuperare ulteriori prospettive panoramiche.
Tali interventi devono essere effettuati nel rispetto delle normative forestali, naturalistiche e paesaggistiche vigenti, nonché previa eventuale autorizzazione amministrativa.
La possibilità stessa di valorizzare maggiormente la vista privilegiata attraverso interventi compatibili rende ancora più interessante questa ubicazione.

**Circa 2,6 ettari di natura – spazio libero, tranquillità e privacy**
Il terreno complessivo di circa 26.000 m² circonda l’antico casale ed è costituito principalmente da aree boschive, macchie naturali e prati.
Grazie all’assenza prolungata di attività agricola si è sviluppata una vegetazione spontanea molto ricca: zone un tempo più aperte sono ora coperte da cespugli fitto ed arbusti alti quasi naturalmente indisturbati.
Questa evoluzione naturale conferisce alla proprietà il suo carattere quasi magico odierno.
Allo stesso tempo essa offre a un futuro proprietario l’opportunità — tramite una gestione delicata e conforme alle norme — di riaprire alcune aree terriere, liberare prati esistenti e far risaltare nuovamente il carattere originario dell’uso rurale passato.
La vasta estensione favorisce autonomia spaziale ed esclusività: rappresenta infatti una rarità tra natura selvaggia, patrimonio storico edilizio e isolamento totale o parziale dalle zone popolate più vicine.
Su richiesta può essere acquistato anche un appezzamento adiacente costituito prevalentemente da bosco o area verde; così ampliando ulteriormente l’attuale grandeestà della proprietà.

**Restauro e uso futuro possibile**
L’edificio storico è attualmente registrato come struttura ad uso agricolo o deposito (categoria C/2), senza autorizzazione attuale per uso residenziale abitativo.
Eventuali interventi edilizi per il restauro o la riconversione in abitazione privata sono possibili esclusivamente nel rispetto delle normative edilizie vigenti ed previa ottenimento delle necessarie autorizzazioni amministrative.
In particolare occorre accordarsi con le autorità competenti sulla fattibilità dell’intervento riguardo a utilizzo consentito, tipologia progettuale, dimensioni dell’edificio e modifiche strutturali eventualmente previste; anche considerando eventuali limiti derivanti dalle normative paesaggistiche o forestali locali.
La registrazione catastale in categoria C/2 fornisce solo uno stato documentato dell’immobile ma non garantisce né la legittimità dello stato attuale né l’autorizzazione edilizia futura per usi residenziali.
Per chi abbia capacità inventiva e volontà a confrontarsi con le condizioni locali questo rustico storico rappresenta un progetto interessante ed personalizzabile.
**Accessibilità e sviluppo tecnico**
L’accesso alla proprietà avviene tramite un sentiero forestale esistente; normalmente percorribile anche con auto normale ma si consiglia l’utilizzo preferibile di veicoli fuoristrada data la conformazione della strada locale.
All’interno della proprietà l’antico accesso principale al casale ora non più praticabile come strada utile a causa della mancata manutenzione e della crescita vegetativa; tuttavia il percorso originale può ancora essere riconosciuto grazie alla conformazione del terreno.
La ripristinabilità di questo sentiero va valutata considerando le condizioni locali ed eventuali permessi necessari.
L’edificio attualmente non dispone né di allacciamenti elettrici né idrici né fognari; eventuali soluzioni future devono essere pianificate autonomamente verificandone fattibilità tecnica ed economica.
La mancanza degli allacciamenti fa parte dello stato attuale dell’immobile ed andrà considerata in ogni ipotesi futura d’uso o ristrutturazione.
**Posizione – Prabione, Tignale e le montagne del Garda occidentale**
Prabione appartiene al comune di Tignale nella provincia di Brescia ed è situato nell’affascinante zona collinare sopra il Lago di Garda occidentale.
Mentre le località turistiche note lungo le rive sono vivaci grazie al turismo internazionale, l’entroterra collinare ha conservato molte caratteristiche rurali originali.
L’ambiente circostante comprende pendii boscosi, prati, villaggi tradizionali e vie storiche che collegano i vari insediamenti; fa parte dell’area protetta del Parco Alto Garda Bresciano — noto per la sua varietà naturale, i paesaggi montani e i numerosi itinerari escursionistici.
La regione Tignale offre un’incantevole combinazione tra influenze mediterranee e ambiente alpino: oliveti, foreste alpine, pascoli montani e viste spettacolari sul lago contribuiscono al suo carattere distintivo.
Il bene si trova fuori dal centro abitato principale – nella frazione Frate — raggiungibile a piedi in circa 20 minuti da Prabione.
La posizione elevata sopra il paese trasmette sensazioni di pace e distacco dalla quotidianità senza isolare dal patrimonio culturale locale o dal contesto circostante del Garda occidentale.
Un immobile unico nel suo genere
Rustici storici con grande proprietà integrata, ubicazione isolata e potenzialità panoramiche sul Garda rappresentano una categoria immobiliare speciale.
Questa proprietà non si rivolge a chi cerca una casa vacanze immediatamente abitabile o già urbanizzata; piuttosto interessa chi apprezza il carattere unico degli edifici storici, preferisce ambienti naturali oppure desidera affrontare consapevolmente i rischi legati a restauri soggetti a permessi ufficiali.
La combinazione tra circa 26 mila metri quadri di terreno naturale, edifici storici ben conservati, posizione isolata e panorama esclusivo sopra il lago conferisce a questa proprietà un fascino tutto suo—un pezzo autentico della campagna gardesana—per persone che cercano non solo una casa ma un luogo speciale ricco di storia, carattere ed opportunità.

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**Dati principali dell’oggetto**

| Caratteristica | Descrizione |
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| Tipo oggetto | Rustico storico / ex casa colonica |
| Paese / Regione | Italia / Lombardia |
| Provincia | Brescia |
| Comune | Tignale |
| Località / Posizione | Prabione (frazione Frate) |
| Qualità della posizione | Posizione isolata |
| Superficie terrena | Circa 26.000 m² |
| Tipo terreno | Bosco, boschetto e prato |
| Superficie edificabile | 57 m² secondo dati disponibili |
| Superficie utile totale | Circa 80 m² |
| Categoria catastale | C/2 |
| Uso attuale | Struttura ad uso agricolo / deposito |
| Uso residenziale | Non autorizzato attualmente |
| Stato | Non abitabile; necessita ristrutturazione completa |
| Allacciamento energia | Nessuna connessione |
| Allacciamento acqua | Nessuna connessione |
| Fognature | Nessuna connessione |
| Accessibilità | Percorso forestale accessibile (strada sterrata) |
| Accesso all’edificio | Sentiero storico invaso dalla vegetazione |
| Distanza da Prabione | Circa 20 minuti a piedi |
| Vista panoramica | Lago di Garda, Monte Baldo, Prabione & Tremosine |
| Visuale attuale sul lago | Principalmente dalla zona inferiore del terreno |
| Vegetazione presente | Cespugli densi ed arbusti alti parzialmente occultanti le visuali originali |
| Terreno aggiuntivo (opzionale) | Zona boschiva o verde adiacente eventualmente acquistabile |

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**Note per gli acquirenti**:

Tutte le informazioni su superfici, stato dell’edificio, iscrizione catastale, caratteristiche del terreno e accessibilità sono basate sui dati disponibili attualmente in possesso dell’intermediario/professionista incaricato.

Ogni futura destinazione residenziale o intervento edilizio — così come lavori tecnici su impiantistica o apertura nuove visuali — richiedono preventiva verifica normativa ed eventuale autorizzazione delle autorità italiane competenti.

In particolare occorre verificare rispettivamente conformità urbanistica-edilizia generale così come rispetto alle normative paesaggistiche,naturalistiche o forestali locali.

La registrazione catastale nella categoria C/2 costituisce soltanto uno stato documentato dell’immobile ma non dà garanzia circa la legalità dello stato attuale né autorizza futuri cambi d’uso in ambito residenziale.

Per chi possiede capacità creativa ed interesse ad approfondire aspetti tecnici/amministrativi questa proposta rappresenta progetto interessante su misura.

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