Historisches Rustico in außergewöhnlicher Alleinlage – ca. 26.000 m² Naturgrundstück mit Gardaseepanorama
Ein ursprünglicher Rückzugsort oberhalb des Gardasees – mit historischem Gebäudebestand, weitläufigem Grundbesitz und der besonderen Atmosphäre einer nahezu unberührten Naturlandschaft.
Ein außergewöhnlicher Ort für Menschen, die das Besondere suchen
Inmitten der reizvollen Berg- und Naturlandschaft des westlichen Gardasees, oberhalb der Ortschaft Prabione, befindet sich dieses historische Bauernhaus in abgeschiedener Alleinlage.
Das Anwesen liegt im Bereich der Fraktion Frate, rund 20 Gehminuten außerhalb von Prabione, und ist von einem etwa 26.000 m² großen, überwiegend naturbelassenen Grundstück umgeben. Waldflächen, Gehölz und Wiesen prägen die Landschaft und verleihen diesem Ort eine besondere Ursprünglichkeit.…

Die erhöhte Position bietet eindrucksvolle Ausblicke auf den Gardasee, die Ortschaft Prabione, das gegenüberliegende Monte-Baldo-Massiv und die Bergwelt von Tremosine.
Das Grundstück ist über einen bestehenden Waldweg erreichbar und verbindet damit eine außergewöhnlich ruhige Lage mit einer grundsätzlich vorhandenen Zufahrtsmöglichkeit.
Hier steht nicht der Komfort einer bezugsfertigen Immobilie im Vordergrund, sondern der besondere Wert eines historischen Anwesens, seiner großzügigen Grundstücksfläche und seiner landschaftlichen Einbettung.
Historische Bausubstanz mit ursprünglichem Charakter
Das Rustico diente ursprünglich als einfaches Bauernhaus und landwirtschaftliches Wirtschaftsgebäude. Seine traditionelle Raumaufteilung vermittelt noch heute einen Eindruck von den früheren Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bergbauern dieser Region.
Auf der unteren Gebäudeebene befand sich eine schlichte Wohnstube mit eigener Tür, Fenster und offenem Kamin. Unmittelbar daneben lag auf derselben Ebene der Stall, in dem die Nutztiere, insbesondere Kühe und Schafe, untergebracht waren.
Das darüberliegende Geschoss wurde als Heulager genutzt. Im weiteren, zum Hang hin verlaufenden Dachbereich befanden sich zusätzliche Unterstell- und Lagerflächen für landwirtschaftliche Geräte, Werkzeuge und Arbeitsutensilien.
Diese funktionale Bauweise ist charakteristisch für die historischen Bauernhäuser der Bergregionen rund um den Gardasee. Wohnen, Tierhaltung und Vorratswirtschaft waren unter einem Dach vereint und bildeten die Grundlage des damaligen bäuerlichen Lebens.
Das gesamte Gebäude ist im italienischen Kataster erfasst und der Katasterkategorie C/2 zugeordnet. Die angegebene Gebäudefläche beträgt 57 m², während die gesamte Nutzfläche mit rund 80 m² angegeben ist.
Das Gebäude ist heute nicht bewohnbar und bedarf einer umfassenden baulichen Wiederherstellung beziehungsweise Sanierung.
Eine besondere Aussicht – mit Potenzial zur Wiederherstellung der Panoramaperspektiven
Zu den herausragenden Eigenschaften dieses Anwesens zählt seine landschaftlich exponierte Position oberhalb von Prabione.
Von den entsprechend ausgerichteten Grundstücksbereichen eröffnet sich ein eindrucksvoller Blick über den Gardasee bis zum gegenüberliegenden Ostufer mit dem markanten Gebirgsmassiv des Monte Baldo. Auch die charakteristische Berglandschaft von Tremosine ist Teil dieses außergewöhnlichen Panoramas.
Durch die langjährige Nichtnutzung des Grundstücks hat sich die natürliche Vegetation allerdings stark entwickelt. Insbesondere dichter, inzwischen höher gewachsener Busch- und Strauchbewuchs verdeckt heute einen Teil der ursprünglich vorhandenen Sichtachsen.
Derzeit ist der freie Blick auf den Gardasee hauptsächlich von der unteren Grundstücksebene aus möglich. In den höher gelegenen Bereichen und im Umfeld des Bauernhauses wird die Aussicht gegenwärtig durch den Bewuchs teilweise erheblich eingeschränkt.
Bei der sichtbehindernden Vegetation handelt es sich überwiegend nicht um große, ausgewachsene Bäume, sondern um hochgewachsenes Buschwerk und Sträucher.
Durch eine gezielte, fachgerechte Rücknahme dieses Bewuchses könnten die vorhandenen Sichtachsen voraussichtlich deutlich verbessert und weitere Panoramaperspektiven wieder freigelegt werden.
Solche Maßnahmen sind unter Beachtung der geltenden forst-, natur- und landschaftsschutzrechtlichen Bestimmungen sowie gegebenenfalls erforderlicher Genehmigungen durchzuführen.
Gerade die Möglichkeit, die besondere Aussichtslage im Rahmen zulässiger Grundstückspflege wieder stärker zur Geltung zu bringen, macht den Standort zusätzlich interessant.
Rund 2,6 Hektar Natur – Freiraum, Ruhe und Privatsphäre
Das rund 26.000 m² große Grundstück umschließt das historische Bauernhaus und besteht überwiegend aus Waldflächen, natürlichem Gehölzbestand und Wiesenbereichen.
Durch die über viele Jahre ausgebliebene landwirtschaftliche Nutzung hat sich die Vegetation weitgehend ungestört entwickeln können. Ehemals offenere Grundstücksflächen sind teilweise von dichtem Strauch- und Buschwerk überwachsen.
Diese natürliche Entwicklung verleiht dem Anwesen seinen heutigen, nahezu verwunschenen Charakter.
Gleichzeitig eröffnet sich für einen zukünftigen Eigentümer die Möglichkeit, durch behutsame und rechtlich zulässige Landschaftspflege einzelne Grundstücksbereiche wieder zu öffnen, vorhandene Wiesenflächen freizulegen und den ursprünglichen Charakter der ehemaligen bäuerlichen Nutzung wieder deutlicher hervortreten zu lassen.
Die weitläufige Grundstücksfläche bietet ein hohes Maß an räumlicher Eigenständigkeit und eine selten gewordene Verbindung aus historischer Bausubstanz, Natur und Abgeschiedenheit.
Ein unmittelbar angrenzendes Grundstück, ebenfalls überwiegend mit Wald und Gehölz bewachsen, kann auf Wunsch zusätzlich erworben werden. Dadurch besteht die Möglichkeit, den bereits großzügigen Grundbesitz weiter zu erweitern.
Wiederherstellung und mögliche zukünftige Nutzung
Das historische Bauernhaus ist gegenwärtig als reines Nutz- beziehungsweise Lagergebäude der Katasterkategorie C/2 erfasst. Eine genehmigte Wohnnutzung besteht derzeit nicht.
Eine bauliche Wiederherstellung sowie eine mögliche Umnutzung zu Wohnzwecken kommen ausschließlich im Rahmen der jeweils geltenden baurechtlichen Bestimmungen und nach Erteilung sämtlicher erforderlicher behördlicher Genehmigungen in Betracht.
Insbesondere die zulässige Nutzung, die Art und der Umfang der Wiederherstellung, die mögliche Gebäudegestaltung sowie etwaige bauliche Veränderungen müssen mit den zuständigen Genehmigungsbehörden abgestimmt werden.
Dabei sind gegebenenfalls auch die besonderen Anforderungen des Landschafts-, Natur- und Forstschutzes zu berücksichtigen.
Die katastermäßige Erfassung des gesamten Gebäudes bildet eine dokumentierte Ausgangssituation, ersetzt jedoch weder den Nachweis des rechtmäßigen Baubestands noch eine baurechtliche Genehmigung für eine zukünftige Wohnnutzung.
Für Interessenten mit entsprechender Vorstellungskraft und der Bereitschaft, sich mit den örtlichen Rahmenbedingungen auseinanderzusetzen, stellt dieses historische Rustico ein interessantes individuelles Projekt dar.
Erreichbarkeit und technische Erschließung
Die Zufahrt zum Grundstück erfolgt über einen vorhandenen Waldweg.
Dieser ist grundsätzlich auch mit einem normalen Pkw befahrbar. Aufgrund der örtlichen Wegverhältnisse wird jedoch die Nutzung eines geländegängigen Fahrzeugs empfohlen.
Innerhalb des Grundstücks ist der ehemalige Zufahrts- beziehungsweise Zugangsweg zum Bauernhaus durch die langjährige Nichtnutzung und den zunehmenden Bewuchs nicht mehr als nutzbarer Weg vorhanden. Sein ursprünglicher Verlauf lässt sich anhand der Geländesituation jedoch noch erkennen.
Eine Wiederherstellung dieses Weges wäre unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten und der gegebenenfalls erforderlichen Genehmigungen zu prüfen.
Das Gebäude verfügt derzeit über keine technische Erschließung. Es bestehen weder ein Stromanschluss noch Anschlüsse an eine Wasserver- oder Abwasserentsorgung.
Im Zuge einer möglichen zukünftigen Nutzung müssten entsprechende Lösungen eigenständig geplant und auf ihre technische, wirtschaftliche und rechtliche Realisierbarkeit überprüft werden.
Die fehlende Erschließung ist Teil des gegenwärtigen Zustands der Immobilie und bei sämtlichen Überlegungen zu einer zukünftigen Nutzung zu berücksichtigen.
Die Lage – Prabione, Tignale und die Berglandschaft des westlichen Gardasees
Prabione gehört zur Gemeinde Tignale in der Provinz Brescia und liegt in der landschaftlich eindrucksvollen Höhenregion am westlichen Gardasee.
Während die bekannten Uferorte des Gardasees von lebhaftem Tourismus geprägt sind, hat sich das höher gelegene Hinterland vielerorts seine ursprüngliche, ländliche Atmosphäre bewahrt.
Die Umgebung ist gekennzeichnet durch bewaldete Berghänge, Wiesen, traditionelle Ortschaften und historische Verbindungswege. Sie gehört zum landschaftlichen Umfeld des Parco Alto Garda Bresciano, der für seine abwechslungsreiche Natur, seine Berglandschaften und seine vielfältigen Wanderwege bekannt ist.
Die Region Tignale bietet eine reizvolle Verbindung aus mediterranen Einflüssen und alpiner Landschaft. Olivenhaine, Wälder, Bergwiesen und die weiten Ausblicke auf den Gardasee prägen ihren unverwechselbaren Charakter.
Das Anwesen selbst befindet sich abseits der geschlossenen Ortschaft in der Fraktion Frate. Prabione ist von dort in etwa 20 Minuten zu Fuß erreichbar.
Die besondere Position oberhalb des Ortes vermittelt ein Gefühl von Ruhe und Distanz zum Alltag, ohne dass die gewachsene Kulturlandschaft und die Ortschaften des westlichen Gardasees weit entfernt liegen.
Eine Immobilie mit Seltenheitswert
Historische Rustici mit großem zusammenhängendem Grundbesitz, abgeschiedener Lage und Aussichtspotenzial auf den Gardasee stellen eine besondere Immobilienkategorie dar.
Dieses Anwesen richtet sich nicht an Käufer, die ein unmittelbar nutzbares Ferienhaus oder eine bereits erschlossene Wohnimmobilie suchen.
Vielmehr spricht es Menschen an, die den besonderen Charakter historischer Gebäude zu schätzen wissen, eine naturnahe Lage bevorzugen und die Möglichkeiten wie auch die Herausforderungen einer behördlich genehmigungspflichtigen Wiederherstellung bewusst in ihre Überlegungen einbeziehen.
Die Kombination aus rund 26.000 m² Naturgrundstück, historischem Gebäudebestand, abgeschiedener Alleinlage und der besonderen Panoramalage oberhalb des Gardasees verleiht dieser Immobilie ihren eigenständigen Reiz.
Ein Stück ursprünglicher Gardaseelandschaft – für Menschen, die nicht nur eine Immobilie suchen, sondern einen besonderen Ort mit Geschichte, Charakter und Perspektive.
Objektdaten im Überblick
Merkmal Beschreibung
Objektart Historisches Rustico / ehemaliges Bauernhaus
Land / Region Italien / Lombardei
Provinz Brescia
Gemeinde Tignale
Ortsteil / Lage Prabione, Fraktion Frate
Lagequalität Abgeschiedene Alleinlage
Grundstücksfläche ca. 26.000 m²
Grundstücksart Wald, Gehölz und Wiesenflächen
Gebäudefläche 57 m² laut vorliegenden Angaben
Gesamtnutzfläche ca. 80 m²
Katasterkategorie C/2
Derzeitige Nutzung Nutz- / Lagergebäude
Wohnnutzung Derzeit nicht genehmigt
Zustand Nicht bewohnbar, umfassend sanierungsbedürftig
Stromversorgung Kein Anschluss
Wasserversorgung Kein Anschluss
Abwasserentsorgung Kein Anschluss
Erreichbarkeit Über befahrbaren Waldweg
Zugang zum Gebäude Historischer Weg zugewachsen
Entfernung nach Prabione ca. 20 Gehminuten
Aussicht Gardasee, Monte Baldo, Prabione und Tremosine
Aktuelle Seesicht Hauptsächlich von der unteren Grundstücksebene
Vegetation Teilweise dichter Busch- und Strauchbewuchs
Zusätzliches Grundstück Angrenzende Wald- und Gehölzfläche optional erwerbbar
Hinweise für Kaufinteressenten
Sämtliche Angaben zu Flächen, Gebäudezustand, Katastereintragung, Grundstücksbeschaffenheit und Erreichbarkeit beruhen auf den derzeit vorliegenden Informationen.
Eine zukünftige Wohnnutzung, bauliche Wiederherstellung, technische Erschließung sowie die Freistellung von Grundstücksflächen und Sichtachsen bedürfen, soweit gesetzlich vorgeschrieben, der vorherigen Prüfung und Genehmigung durch die zuständigen italienischen Behörden.
Insbesondere sind die bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen, die geltenden landschafts- und naturschutzrechtlichen Bestimmungen sowie etwaige forstrechtliche Einschränkungen individuell zu prüfen.
Aus der bestehenden Katastereintragung in der Kategorie C/2 ergibt sich kein automatischer Anspruch auf eine Umnutzung zu Wohnzwecken.